Las vallas son, posiblemente, las estructuras más polémicas que haya inventado el ser humano. Si bien algunos podrían argumentar que los límites son el verdadero problema, las vallas son la expresión física de ellos, lo que las convierte en el foco de muchas disputas.

Existen vallas naturales (ríos, arroyos y estanques) así como vallas construidas (alambre de alambre, alambre de púas, alambre de alta resistencia, muros, setos y zanjas).

En un principio, los estados aprobaron leyes sobre cercas para contener al ganado que vagaba y evitar lesiones personales y daños a la propiedad. Más tarde, se aprobaron leyes para evitar la construcción de cercas “molestas” o “de fastidio”, que bloquean la luz y las vistas. La solución fue limitar la altura de las cercas; Massachusetts, por ejemplo, la limita a 6 pies.

La mayoría de las leyes de cercas de los EE. UU. se basan en el derecho consuetudinario inglés, que define dos tipos de propiedad: privada y común. Los propietarios de tierras privadas deben cercar su ganado, mientras que aquellos cuyas tierras lindan con tierras comunes deben construir cercas para mantener alejados a los animales de pastoreo. Las leyes de cercas tanto en el este como en el oeste de los EE. UU. se basan en estos conceptos.

Una de las partes más polémicas de la ley de cercas exige que los propietarios de tierras de ambos lados de una cerca divisoria compartan equitativamente el costo de su construcción y mantenimiento. Con el paso del tiempo, el número de estados que conservaron esta práctica disminuyó. Solo cinco estados del noreste aún exigen la distribución de costos: Connecticut, Delaware, Maine, Massachusetts y New Hampshire. En cambio, Pensilvania y Vermont eliminaron esa disposición.

Comprobar antes de construir

Los agricultores que planean construir cercas, especialmente cercas de límites, deberían informarse sobre las leyes locales y estatales al respecto. Las consideraciones locales suelen ser un equilibrio entre los códigos de zonificación y construcción, dice John Rice, abogado de uso de tierras de Grim, Biehn & Thatcher, Perkasie, Pensilvania. “Los códigos de construcción determinarán los tipos, la ubicación, las alturas y otras especificaciones”, dice. “Las ordenanzas de zonificación cubrirán aspectos como los retranqueos y los materiales de construcción permitidos”.

Los estatutos estatales suelen encontrarse en las secciones sobre derecho inmobiliario o poderes del gobierno local. Las leyes especifican qué es una cerca legal, cómo y dónde se pueden construir cercas limítrofes, posibles problemas de responsabilidad y quién se encarga de su cumplimiento.

A continuación se presentan resúmenes de las leyes sobre cercas estatales en el noreste, junto con listados legales.

Connecticut

Estatutos generales de Connecticut, volumen 12, título 47, capítulo 823, secciones 47-43 a 47-56

La ley de Connecticut define dos tipos de cercas: las que se encuentran en las ciudades y las que se encuentran fuera de ellas. Fuera de las ciudades, las cercas de rieles deben tener 4,5 pies de alto y los muros de piedra 4 pies de alto. Las cercas de alambre mínimas deben tener cuatro hilos, separados por no más de 12 pulgadas, bien estirados, con el hilo inferior a no más de 12 pulgadas y el hilo superior a no menos de 4 pies del suelo. Deben colgarse de “postes buenos y sólidos” colocados a no más de 16 pies de distancia.

Los inspectores de cercas (funcionarios públicos designados cuyo trabajo es hacer cumplir la ley sobre cercas) y los concejales pueden decidir si las cercas hechas de otros materiales califican. Los inspectores de cercas de Connecticut reciben $2 por día de servicio.

Los propietarios de propiedades adyacentes deben compartir los costos de construcción y mantenimiento. Incluso si un propietario agrega una cerca después de que su vecino construyó una, el propietario de la nueva cerca deberá pagar la mitad del valor de la cerca del límite y deberá hacerse cargo de su parte de los costos de mantenimiento.

Si es necesario realizar reparaciones y un propietario se niega a pagar, el otro puede presentar una queja. Si no se toma ninguna medida dentro de los 15 días posteriores a la decisión sobre la queja, la parte que presentó la queja puede realizar las reparaciones. Se envía una notificación de la decisión tanto al propietario como al titular de la hipoteca. Si el propietario adyacente sigue negándose a pagar, se colocará un gravamen sobre la propiedad por la parte de las reparaciones que le corresponde al propietario que no coopera.

Cualquier daño causado a las cercas por el ganado deberá ser cubierto por los dueños del animal.

Si uno o ambos propietarios se niegan a construir una cerca delimitadora cuando se les ordena hacerlo, pueden recibir una multa de hasta 200 dólares por día hasta que comiencen la construcción.

No se pueden colocar cercas de alambre de púas a menos de 412,5 pies (25 varillas) de casas o graneros, a menos que el granero se use para criar ganado y ambos propietarios estén de acuerdo. Tampoco se pueden construir adyacentes a escuelas o edificios públicos, con pocas excepciones.

Maine

Estatutos revisados ​​de Maine, título 30-A, capítulo 133, secciones 2951-2966

En Maine, una cerca legal tiene 4 pies de alto y está construida con rieles, madera, piedra, hierro o alambre. Los arroyos, ríos, estanques, riachuelos, zanjas y setos también pueden ser cercas. Los observadores de cercas pueden designar otros objetos o materiales como cercas adecuadas.

El estado ha mantenido la disposición que exige que los propietarios de tierras adyacentes compartan los costos de construcción y mantenimiento de las cercas limítrofes en “buen estado”, a menos que ambos propietarios acuerden una demora. Los propietarios pueden evitar compartir los costos de una cerca limítrofe declarando su tierra abierta al público y no mejorando la propiedad.

Para presentar una queja, se debe contactar a dos inspectores de cercas. Ellos determinarán si es necesario tomar medidas e informarán al propietario responsable. Pueden conceder hasta 30 días para solucionar el problema.

Una vez que el propietario del terreno haya cumplido, el demandante puede reclamar hasta el doble del valor del daño causado por el estado de la cerca. Si el propietario responsable no paga esta cantidad en el plazo de 30 días, los demandantes pueden llevarlos a un tribunal civil para demandar por el doble de las multas y tasas, más el 1 por ciento mensual en concepto de sanciones.

Para garantizar que se realice este pago, el tribunal coloca un gravamen sobre la propiedad del propietario responsable por el monto del acuerdo.

Si los propietarios de tierras no están de acuerdo sobre dónde están los límites, o si existe un obstáculo natural que no permite colocar un cercado a lo largo de la línea real del límite, los inspectores de cercas están facultados para determinar la ubicación final de la cerca.

Los vigilantes de cercas de Maine ganan $3 por día y pueden recibir una multa de $3 si descuidan su deber.

Massachusetts

Leyes generales de Massachusetts, Parte I, Título VII, Capítulo 49, Secciones 1-21

La definición de cerca legal de Massachusetts es muy similar a la de Maine.

Los alcaldes, con la aprobación de los concejos municipales y los concejales, deben nombrar a dos o más inspectores de cercas para que desempeñen un mandato de un año. A pesar de la ley, la mayoría de las comunidades de Massachusetts no designan inspectores de cercas.

Cuando son designados, reciben un salario de hasta 5 dólares por día y deben cobrar un mínimo de 1 dólar por cada caso que consideren. Sus decisiones son vinculantes.

“Tenemos muchas disputas sobre la ubicación”, dice Michael Katin, abogado de Scheier Katin & Epstein, PC de Acton, Mass. “Los visores de vallas de Massachusetts son opcionales de facto, pero obligatorios de iure”.

En Massachusetts, las cercas están limitadas a una altura de 6 pies por la ley de cercas de despecho.

El estado exige que los propietarios de ambos lados de un límite compartan los costos de construcción y mantenimiento, a menos que ambos acuerden lo contrario. Si uno no paga, el otro puede presentar una queja ante los inspectores de la cerca y cobrar el doble de la parte del propietario moroso. Si el pago no se realiza en 30 días, pueden demandar y agregar un 1 por ciento por mes como multa de interés.

Nuevo Hampshire

Estatutos de New Hampshire, Título XLVII, Capítulos 472-476, Secciones 472:1-476:3

New Hampshire permite que los propietarios de propiedades adyacentes lleguen a acuerdos de participación entre ellos.

La ley también aborda la forma en que los propietarios cuyas tierras lindan con tierras comunes (por ejemplo, bosques estatales, parques, espacios verdes) pueden cumplir con la ley. Pueden crear una asociación en torno a la cerca: elegir funcionarios, adoptar estatutos y aplicar a los miembros un impuesto acordado para cubrir los costos de mantenimiento.

El estado define las cercas de la misma manera que otros estados del noreste, excepto por la altura: las cercas deben ser lo suficientemente altas para ser “razonablemente adecuadas para su propósito”.

También tiene una ley de cercas de despecho, con el umbral específico de “que excedan innecesariamente los 5 pies… y que se erija o mantenga con el propósito de molestar a los propietarios u ocupantes de la propiedad adyacente”. Aquellos que sean encontrados culpables de construir una cerca tienen 30 días para quitarla; por cada día después del límite de 30 días, la parte culpable paga al demandante $10 “por su uso”.

Nueva York

Ley de la ciudad de Nueva York, artículo 18, secciones 300-321

En 1955, la Corte Suprema del estado definió una cerca como “una barrera construida de madera, ladrillo, piedra u otro material que encierra un campo o una extensión de tierra y tiene como objetivo proteger las instalaciones contra intrusiones y también proteger a los animales en las instalaciones para que no se extravíen”.

Nueva York permite el uso de alambre de púas y en la misma sección advierte a las ciudades que no pueden usar la ley como un medio para prohibir las cercas de alambre. A diferencia de las cercas hechas de otros materiales, las cercas de alambre deben repararse de inmediato. Deben tener al menos cuatro hilos y los postes no deben estar separados más de 14 pies. Los inspectores de cercas pueden exigir que se coloquen más cerca.

Si un propietario de terreno no ha tenido ganado en su propiedad durante los cinco años posteriores al último gasto en la cerca del límite, no está obligado a compartir los gastos. Los ganaderos que construyen cercas y cuyos vecinos también tienen ganado pueden cobrar a sus vecinos hasta el 20 por ciento del "costo proporcional" anual.

En caso de disputa, cada propietario elige a uno de los inspectores de la ciudad para que sea una de las dos personas que resolverán la disputa. Si una de las partes no elige a un inspector, la otra parte puede elegir a ambos inspectores. Si ambos inspectores no están de acuerdo con un acuerdo, pueden elegir a un tercer inspector para que los ayude a tomar la decisión.

Los inspectores de cercas de Nueva York pueden llamar a testigos para investigar las reclamaciones. También determinan los daños causados ​​al ganado y los montos de reembolso.

Reciben 1,50 dólares por día, que deben pagar los terratenientes. También cobran 10 centavos por milla cuando se ocupan de casos de ganado extraviado y 75 centavos por redactar un certificado que declare que el ganado es extraviado.

La ley de Nueva York tiene tolerancia cero con los dueños de animales que no cumplen con sus obligaciones. Si los propietarios de tierras sufren daños al ganado que no son consecuencia de su propia negligencia, pueden imponer gravámenes prioritarios sobre los animales para recuperar los daños.

Pensilvania

Estatutos de Pensilvania anotados de Purdon, Título 29, Sección 41

“Asedida” sería una buena manera de describir la ley de cercas de Pensilvania. La legislatura abolió los visores de cercas en 1992. Luego, dos casos judiciales devastaron su requisito de gastos compartidos para cercas limítrofes.

Lo que queda son dos secciones que legalizan las cercas de alambre, con púas o sin ellas, a lo largo de las carreteras y los límites de las carreteras. Después, deja en manos de los gobiernos locales todas las demás definiciones legales, como la altura, los materiales y los retranqueos.

En 1997, el Tribunal Superior de Pensilvania dictaminó que los propietarios de tierras que no tienen ganado están exentos de compartir los costos de la cerca perimetral y de su mantenimiento. En 1999, tomó otra decisión que eximía a los propietarios de tierras residenciales que no tienen ganado en su propiedad de compartir los costos de la cerca perimetral.

La solución de las disputas sobre límites y la aplicación de lo que queda de la ley de cercas de Pensilvania es ahora responsabilidad de los gobiernos de los condados y del tribunal de primera instancia.

Rhode Island

Leyes generales de Rhode Island, secciones 34-10-1 a 34-10-20

Irónicamente, el estado más pequeño tiene una de las definiciones de cercas más grandes y complicadas, que describe las dimensiones legales para no menos de siete tipos de cercas, incluido un muro de piedra sin piedras planas, barandales o postes en la parte superior.

Se define una cerca de despecho como una que excede innecesariamente los 6 pies de altura y que se “erigen o mantienen maliciosamente con el propósito de molestar a los propietarios u ocupantes de la propiedad adyacente”. Si se determina que han construido una cerca de despecho, los propietarios pueden ser demandados para recuperar los daños.

Los propietarios de terrenos a ambos lados de una cerca limítrofe deben compartir los costos de construcción y mantenimiento. Solo los propietarios de terrenos no mejorados están exentos.

Se puede utilizar alambre de púas en las cercas de los límites, pero sólo si ambos propietarios están de acuerdo. Los propietarios pueden presentar quejas sobre el alambre de púas ante un inspector de cercas local, quien le da al propietario infractor 15 días para quitarlo. Si el alambre de púas no se quita después de 15 días, el inspector de cercas debe quitarlo y almacenarlo. Si el propietario lo quiere de vuelta, el inspector de cercas debe entregárselo. Los costos de remoción y almacenamiento se pueden recuperar del propietario del alambre.

Los propietarios de terrenos tienen hasta 15 días desde el momento en que se presenta una queja para solucionar cualquier problema. Si el reclamante soluciona un problema, tiene derecho a exigir al propietario de la cerca el doble del costo.

Al igual que en otros estados, si el demandante debe acudir a los tribunales para reclamar el pago, se puede añadir una multa de interés del 12 por ciento anual.

Las zonas pantanosas “expuestas al flujo y al oleaje del mar” están exentas de todas las partes de la ley de cercas de Rhode Island.

A los vigilantes de la cerca se les paga $6 por día y pueden recibir una multa de $5 por cada caso de incumplimiento de sus deberes.

Vermont

Estatutos de Vermont anotados, título 24, capítulo 109

Una “valla suficiente” en Vermont tiene 4,5 pies de alto, está en buen estado y “construida de manera que impida el escape de las ovejas”.

Hasta 1989, todos los costos de construcción y mantenimiento de las cercas limítrofes debían ser compartidos por los propietarios de las tierras. Esa disposición fue anulada por la Corte Suprema de Vermont. Los propietarios de tierras que no tienen ganado están exentos de compartir los costos de las cercas limítrofes.

Los concejales son los que vigilan la situación del estado. Su junta de concejales establece los honorarios que se les pagan, pero se les multa con 5 dólares por descuidar sus deberes.

Cuando los límites de propiedad atraviesan zonas que no se pueden cercar (lagos, arroyos, afloramientos rocosos) y los vecinos no se ponen de acuerdo sobre dónde se debe construir la cerca, los concejales determinan dónde se colocará la cerca y cuánto y qué parte construirá y mantendrá cada uno. Sus decisiones son definitivas.

Los propietarios de ganado cuyos animales dañan la propiedad de otro tienen 10 días para hacer efectivo el reclamo.

Las cercas dañadas por causas naturales o de fuerza mayor deben repararse dentro de los 10 días posteriores a la notificación. Los propietarios también deben reparar cualquier daño que pueda haberse producido por la fuga del ganado dentro del mismo plazo.

Los residentes de Vermont no pueden erigir vallas de protección, aunque la ley no especifica una altura máxima permitida para las vallas. Los culpables pueden recibir una multa de 100 dólares.

Es hora de arreglar las leyes

No hay duda de lo antiguas y obsoletas que son las leyes sobre cercas en el noreste, pero tampoco hay duda de su negligencia.

Aunque las leyes sobre cercas pueden parecer triviales para algunos, las cuestiones de límites siguen vigentes. “Son leyes arcaicas, pero están ganando terreno a medida que más y más personas comienzan a tener ganado”, dice Karen Horn, directora de políticas públicas y defensa de la Liga de Ciudades y Pueblos de Vermont.

Es evidente que muchas de estas leyes no se han revisado en años. Los vecinos siguen peleándose por los límites y construyendo vallas de despecho. Si se repararan y actualizaran, estas leyes podrían volver a ser útiles.